При покупке квартиры в ипотеку, покупателям чаще всего приходится делать больше манипуляций, чем продавцу. Тем не менее, в качестве покупателя недвижимости, более менее понятно, в каком направлении двигаться, а вот продавец может столкнуться с некоторыми нюансами.
Кратко перечислим основные этапы продажи квартиры в ипотеку:
- Первый основной этап. Заключение предварительного договора с покупателем.
Данный этап подразумевает под собой, что покупатель уже нашёл себе подходящую квартиру, в лице продаваемой вами. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель. Вы в свою очередь должны собрать и иметь на руках все необходимые документы.
Перечень документов в зависимости от того, какой документ стал основанием возникновения права собственности:
- Договор купли-продажи;
- Договор обмена;
- Договор передачи в собственность при приватизации;
- Договор дарения при получении в подарок;
- Соглашение о разделе имущества при разводе супругов;
- Решение суда при разделении имущества в судебном порядке;
- Договор ипотеки при покупке жилья на средства банка;
- Договор пожизненного содержания с иждивением при наличии обязательства ренты.
При заключении предварительного договора прописываются пункты, в которые входят:
- Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
- Цену объекта;
- Порядок расчетов;
- Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
- Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).
В некоторых случаях могут понадобиться специфические документы:
- Согласие супруга на сделку;
- Разрешение опеки для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние;
- Согласие банка для сделки с ипотечной квартирой;
- Согласие рентополучателя;
- Подтверждение отказа содольщиков от выкупа доли в жилплощади.
- Второй основной этап. Заключение основного договора с покупателем.
После предварительных договорённостей и согласований наступает момент заключения основного договора и взаимодействия с выбранным банком. Перечень необходимых для этого документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Для этого нам необходимо самостоятельно получить информацию или взять её на сайте финансового учреждения.
Полный перечень документов, часть которых может понадобиться так же для одобрения банком можно посмотреть на сайте Домклик.
При участии проверенного банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, основной договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
- Риски продавца.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее.
Почему банк может отказать?
Перепланировки не узаконены;
Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
Значительный износ жилья;
Квартира находится в деревянном доме;
Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Если ни то, ни другое не относится к продаваемой вами квартире — то продажа квартиры должна состояться без лишних проволочек.
Важно помнить, что для успешного завершения мероприятия необходимо равно взаимодействовать как и с банком, так и с покупателем, уточняя и все детали и согласовывая заранее все условия, кто за что платит при оформлении, сроки и этапы процедуры продажи и передачи недвижимости новому владельцу.